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多城为何频现“万人抢房”潮,真相是这样的……

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020-6-11     浏览次数:    

从3月份线下售楼处逐渐恢复,到4月份百强房企销售业绩回正,再到楼市迎来“红五月”……随着国内疫情得到有效控制,房地产行业正在步入正轨。

不过,在行业复苏的过程中,部分城市的楼市也出现了诸如“万人抢房”等局部过热现象。

6月初,杭州远洋西溪公馆项目登记摇号,最终吸引了近6万人参与,这也是一年来杭州楼市出现的第28次“万人摇”;与此同时,南京也出现首个“万人摇”项目,江畔都会上城新推出的223套房源,吸引了12815组买房人摇号,平均57人抢一套房。

而在西部城市成都,今年前4个月已出现了6个“万人摇”楼盘,累计近11.2万人次报名和摇号。最近的一个“万人摇”项目川发 天府上城,出现了4万多人争抢786套房源的现象。

为何“万人摇”现象近期在多个城市频现?造成这种火热购房现象的原因是什么?为此,《每日经济新闻》记者进行了深入调查。

“买套房子,稳赚一辆豪车”

“连续十来天没睡好觉了,每天忙到凌晨一点下班,眼睛睁开就拿起手机回微信,一直到拿着手机睡着。”在引发近6万人登记摇号的杭州远洋西溪公馆,一位置业顾问有些无奈地告诉《每日经济新闻》记者。

尽管远洋西溪公馆没有铺天盖地的营销宣传和热情的置业顾问,也没有美轮美奂的售楼处,甚至连样板房也无法看到,但仅凭隔壁的西溪湿地公园、1.9公里外的阿里巴巴西溪园区和2.8万元/平方米均价,已经足够吸引各路刚需、刚改和投资客。

西溪公馆项目营销现场 图片来源:每经记者 包晶晶摄

即使遇到暴雨天气,西溪公馆朴素的售楼处依然人来人往。

“前几天我们挤不进来,也没法详细了解情况,就先登记了。”现场一对年轻夫妻对记者说,“网上选房,一个号2分钟考虑时间。如果超时还没选好,号码作作废,往下顺延。 ”

当记者以看房人身份要求参观样板间时,被告知并没有样板间,客户根据房型图和沙盘位置选房。面对记者的不解,置业顾问劝说道,“要到的话按顺序选房,房型不满意么,要买就买,不买就算了。其实这种准现房无所谓的,明年3月交房你就卖掉,稳赚一辆豪车。”

杭州某摇号平台官方数据显示,远洋西溪公馆最终参与摇号人数合计59640人,中签率低至1.23%。

离开西溪公馆后,《每日经济新闻》记者来到附近一个正在对外销售的商住公寓项目,这一没有阳台、两梯40多户的“类住宅”项目单价与西溪公馆价格不相上下,达到2.5万元/平方米。

该项目置业顾问王强(化名)向记者坦言,“住宅价格太高了,公寓既能投资也能自住,对面的西溪公馆作为住宅确实太便宜了,但是买不到啊!周围的二手房单价达四五万元,摇到号就等于赚一大笔,所以有买房资格的人都去摇了。”

近两年的第28次“万人摇”

从“万人摇”到“6万人摇”,人才引入产生的大量购房需求和供给不均衡之间的矛盾,以及一二手房价格倒挂带来的套利空间,在杭州“不限售”的政策温床上共同发酵升温,让本就处于供求比低位的城市长期“一房难求”。

正因为人人都想赚这辆“豪车”,于是有购房资格的人便一拥而上,有些甚至动用全家人的房票一起摇号。

但西溪公馆成为“万人摇”的巅峰,并非出于单纯的价格因素,而是具备了一定的偶然性。熟悉这一地块的地产从业者黄杰告诉记者,这块地拿得的早,备案价格始终上不去,很多人都盯着这个楼盘。

除了价格因素,登记时间较长也是参与摇号人数攀升的重要原因。从远洋西溪公馆公布的两个销售方案显示,此次登记分为两个通道,分别对应不同楼栋的572套和387套房源;线上登记自5月24日9时至5月28日18时,长达5天。5月28日,浙江国恒西溪置业有限公司(以下简称国恒西溪)在一份“延长登记时间的通知”上表示,“现因登记人数过多,服务器超载,导致系统繁忙,将登记截止时间延长至5月28日24时。”

次日,国恒西溪通知称,由于客户登记人数多、资料审核任务重,将登记结果日再延3天至6月2日。就在西溪公关开放登记的次日,另一个同期入市的“万人摇”项目——城北万象城幸福里,由于以108~148平方米的大户型为主,88平方米的小户型只占少数,总价略高、交房周期长,加之仅开放3天登记,登记人数未能突破20000人。

西溪公馆项目现场公示的摇号登记名单 每经记者 包晶晶摄

以远洋西溪公馆首套房冻结40万元、二套房冻结80万元来计算,仅这一个项目至少冻结了238.56亿元资金。

值得一提的是,不少冻结资金已解冻的买房人已经将眼光瞄准了下一次。尽管6月份杭州还有一批新房即将获准上市,但其中不少项目已提前被业内锁定为“万人摇种子选手”。

杭州楼盘如此任性并非首次。据不完全统计,从2018年5月杭州融信澜天“万人摇”至今,万科、绿城、卓越、龙湖、保利、远洋、万象等28个项目摇号人数过万,其中2019年10月前后开盘的两个项目中签率仅为0.66%和0.77%,刷新杭州摇号中签率新低。

两年来出现28次“万人摇”,让“摇号”成为杭州人买房的家常便饭,刚需买房变得越来越难,甚至有人买房前先四处打听中签率,还要算一算去哪儿“打新”胜算更大。当地某房企销售主管黄刚告诉记者,杭州新房市场的确火热,他所在公司即将入市的项目,预计中签率也不会超过10%。

多城频现“万人摇”项目

不只是杭州,今年以来南京、成都等地“万人摇”楼盘频现。

当杭州远洋西溪公馆59640人还在焦灼等待摇号结果时,位于南京江北核心区域的江畔都会上城则在“六一”儿童节迎来了223位开心得像孩子一样的新业主。作为今年南京首个“万人摇号”的楼盘,此次江畔都会上城新推出的223套房源吸引了12815组买房人摇号,整体中签率只有1.7%,平均57人抢一套房。

公开资料显示,南京江畔都会上城加推的223套房源包含人才房67套,整体均价为31307元/平方米。最小户型为89平方米,此外还有108平方米、129平方米、140平方米等户型,装修交付。

从报名情况来看,人才房的报名人数有992组,中签率为6.8%;普通商品房的报名人数为11823组,中签率仅1.3%。

据《钱江晚报》报道,现场有购房者手持“秘籍”来选房,户型建筑面积108平方米的房源最为抢手,在开盘后1小时左右就已售完;其次受欢迎的则是89平方米的小户型,而140平方米的大户型由于面积大、总价高去化速度较慢。最终,历时约6小时后,此次加推房源全部售罄。

而在天府之国的成都,今年前4个月已出现了6个“万人摇”的楼盘,累计近11.2万人次报名和摇号。

3月11日、19日,恒大天府半岛两次共推出1530套精装房源,报名人数分别达到11129组、14359组,整体中签率分别约3.23%、8.15%。

进入4月,成都楼市更是频现 “万人摇”项目。凭借主城地铁小户型优势一炮而红的自在轩418套清水房源,吸引了12791人次报名摇号,中签率约3.27%;位于龙泉驿区大面板块的凯德卓锦万黛194套房源,22806组购房者报名,0.85%的摇中率更是刷新纪录;川发天府上城项目推出786套房源,而参与摇号的有40568人,综合摇中概率为1.94%,其中棚改、刚需和普通购房者的摇中概率分别为80.75%、2.43%和0.70%。

《每日经济新闻》记者注意到,除了杭州、南京、成都外,合肥、苏州等城市近期销售也持续回暖。

5月4日,位于合肥热门区域滨湖板块的保利和光尘樾小高层加推,68套房共158组客户参与选房,8秒即被抢光。

此前,苏州三大楼盘项目碧桂园伴山澜湾、龙湖湖西星辰和港中旅名门府相继开盘、加推,共入市787套房源。其中,龙湖湖西星辰成交备案均价为28321元/平方米,线上开盘仅仅60秒就卖了12亿元,432套房只有30套未能卖出;恐伴山澜湾项目启动两小时就有116组客户认筹;港中旅名门府地产的354套房源则全部卖完。

新房二手房价格“倒挂”

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,近期“万人摇”楼盘频现,最直接的原因便是不少城市出现明显的新房和二手房价格“倒挂”现象。

记者查阅安居客、房天下等交易平台发现,杭州西溪公馆周边二手住宅单价约在32000~49000元,个别项目售价超过60000元。若分别以西溪公馆60平方米和139平方米户型、保守单价差5000元计算,2021年3月交房后立即出售,即可获利30万元到69.5万元不等。

如南京江畔都会上城此次推出的房源均价为31307元/平方米。据贝壳找房,周边二手房小区雅居乐 滨江国际、正荣 润江城、正荣 润锦城的均价已经达到36000~39000元/平方米,房价倒挂至少在5000元/平方米左右。

如果从户型上看,以雅居乐 滨江国际为例,该二手房小区108平方米左右的房源报价在37000~41000元/平方米,130平方米以上的大户型二手房报价最低35000元/平方米,最高可达40000~43000元/平方米,与江畔都会上城的价格相比,房价倒挂最多超过万元。

记者粗略算了笔账,如果购买江畔都会上城108平方米户型,与周边二手房价倒挂空间在60万~100万元,大户型的倒挂空间也有50万元左右,买到了就相当于领了个大“红包”。

对于王婷而言,位于成都天府新区的川发 天府上城是她今年第三次报名参加摇号的项目了,此前自在轩、凯德卓锦万黛都曾留下过她的“足迹。”

“2018年毕业后落户成都,我参加过几次摇号,但还没能‘上车’。”王婷告诉记者,她和男朋友都属于刚需资格,每次可以分别报名,加大了摇中的机率,而限价政策则让刚工作不久的他们也有机会拥有自己的 “小窝”。

“我们的预算只有100来万,又不想远离主城区,就只能哪里价格低跑哪里,基本我们选择参加摇号的楼盘价格会比周边的二手房单价低几千块钱,算下来性价比确实挺高的。” 王婷说。

西南财经大学经济学院教授刘璐在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“万人摇”仅针对某些早年拿地价格低的楼盘项目,并不具有普遍意义。而疫情期间暂时压抑的购房需求得到集中释放,以及复工复产后这些低价新盘集中推盘摇号等因素,亦是造成“万人摇”的原因。

“摇号人数的多少主要取决于价格‘剪刀差’,没有新旧价差倒挂的楼盘项目去化速度就慢得多,100%的摇号中签率也很普遍。” 刘璐表示。

上海中原地产市场分析师卢文曦则告诉记者,“二手房买卖有成本,而新房则没有,通常一比较就能显示出价格优势。造成项目热销主要原因是‘性价比’,价格优势是最大吸引力。其次要看区域内是不是有竞争项目,如果区域内长期没有项目供应也会造成一房难求的现象。”

新房存销比吃紧

《每日经济新闻》记者注意到,近期出现抢房现象的城市,均与其新房存销比吃紧有关。

据上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》,截至4月底,杭州新建住宅存销比仅4.1个月,成为百城中存销比最低的城市;成都新建住宅存销比仅4.2个月,合肥为5.7个月,均位列百城存销比后10位。

以杭州为例,作为坐拥旅游资源、数字经济优势的老牌长三角重点城市,在经济高速发展和宽松的人才政策催动下,新房和二手房交易持续一路上行。

截至2019年末,杭州市常住人口增加了55.4万人,首次突破千万,达到1036万人。而新增人口背后,便是真真切切的住房需求。

据易居研究院统计,5月份杭州二手房成交比去年统计增加49%,即便将疫情期间纳入统计,年初至5月份累计增速也高达15%,火热程度显而易见。

“杭州的人才举措很有吸引力,杭州本身也是具有竞争力,人口导入需求增加,的确是近期楼市火热的因素之一,在这种环境烘托下,推动购买行为。”卢文曦认为,但刚需与刚改也仅仅是购买人群中的一部分,政策允许下的套利空间,让二手房也随之火爆。

《每日经济新闻》记者梳理杭州近年来的楼市调控措施发现,从2016年起,限购、限地价、限房价便成为杭州楼市调控的关键词,新房限价导致的一二手房价格倒挂,在城市人口和购房需求与日俱增之下,吸引了众多投机者。而多个城市用来打击炒房的“限售”政策,并未被杭州采用。

与此同时,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,最近出现“万人摇”的城市杭州、南京、成都等均属于新一线城市,同时也是楼市热门城市。

“与北上广深等一线城市相比,这些城市在包括人才购房政策放松、城市环境宜居、投资前景比较好等方面所带来的潜在购房需求较大,都会带来大量购房者参与摇号。”严跃进表示,“随着限价盘日渐减少,楼市‘万人摇’情况即将远去,怎么稳住房价成为调控的重点。”

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